LECCIONES DE HISTORIA SAGRADA. Capítulo 2

Y DIJERON LOS ALCALDES Y LOS PROMOTORES A LOS LADRILLOS: “CRECED Y MULTIPLICAROS”

 Y conviene conocer también el circuito del dinero de las promotoras, que es la quintaesencia del sistema. Las promotoras obtenían sus descomunales beneficios gracias a la ley y al desorden. Las leyes urbanísticas que han promovido los partidos del poder desde hace quince años, explicitan que el precio de mercado de cualquier terreno se determina a partir de su definición urbanística: esto es, salvo terrenos protegidos por espacio natural o dominio público, los terrenos son urbanos o no. Los declarados urbanos lo son desde un primer momento o desde que se aprueba por el ayuntamiento el inicio de su proceso de urbanización. El proceso de urbanización se limita a la exigencia de que el terreno tenga agua de consumo humano, alcantarillado, calles y conexión a la red eléctrica. Una vez que un terreno tiene aprobado por su ayuntamiento el plan que permite cumplir esas cuatro condiciones y tiene concedido a una promotora realizar las obras, el terreno pasa a convertirse en solares urbanos donde construir bloques, chalés, etc.

La decisión de que un terreno sea urbano, urbanizable, o siga siendo eternamente rústico, depende en exclusiva del ayuntamiento, que carece de cualquier control de por qué tal terreno recibe una catalogación u otra. Más aún, cualquier ayuntamiento puede reclasificar un terreno en cualquier momento con condiciones simplemente teóricas de cara a cualquier tipo de control ciudadano.

Estas circunstancias dan lugar a la evidente corruptela de facilitar la recalificación de terrenos a favor de tal o cual promotor si el alcalde, concejales y técnicos precisos acceden a llevar a pleno municipal tal propuesta. Nada es gratis, el terreno reclasificado multiplica de pronto y sólo por la decisión discrecional del ayuntamiento su precio de mercado por diez, quince o veinte veces, según sea la cantidad de apartamentos o chalés a construir sobre esos terrenos y su calidad. Obviamente eso tiene un precio para el afortunado promotor que debe saber repartir tales beneficios con sus beneficiantes.

Pero esto es sólo un parte mínima del proceso. En realidad la corruptela es más sofisticada. De todo terreno a urbanizar se debe por ley extraer una parcela de terreno de aproximadamente el 10 % que debe pasar a ser propiedad municipal para la creación de vivienda de tipo social, protegida y de bajo precio de mercado. Cada propietario original debe ceder gratuitamente su correspondiente diez por ciento y el promotor juntarlos al reparcelar para crear un afinca única. Todo resulta muy loable.

En realidad el legislador, que siempre es muy previsor cuando de dinero se trata, incluye la posibilidad de que esos terrenos llamados de Patrimonio Municipal de Suelo, sean permutados por otros en lugar adecuado para que así las viviendas de protección oficial se sitúen en conjuntos ordenados ajenos a los de los buenos apartamentos o chalés, y para hacer esa permuta la solución es venderlos por un dinero que queda sujeto a ser utilizado para ese tipo de vivienda y que la ley no permite que pueda utilizarse con ninguna otra finalidad.

Ya hemos explicado en otras ocasiones que lo más fácil es venderle ese terreno al propio promotor y guardar ese dinero para comprar terrenos en otro lugar y levantar allí esas viviendas de protección oficial.

El truco consiste en que al promotor se le venden legalmente antes de urbanizarse el terreno, pero aprobado ya el plan por el ayuntamiento en pleno, al precio de ese momento, o sea al precio de antes de urbanizar y el promotor añade esa finca a su macroproyecto de urbanización. Cuando esta esté hecha el terreno habrá multiplicado por cien, doscientos o cuatrocientos su precio de mercado de antes de urbanizar con un gasto de unos pocos miles de euros más que añadir al precio al que los adquirió el promotor. El negocio es redondo. Salen beneficiados el promotor y perjudicados los antiguos propietarios que han entregado esa parcela del 10 % de su propiedad a cambio literalmente de nada, y el ayuntamiento pierde esa parcela e ingresa un mediocre dinero muy inferior al que la parcela tiene después de urbanizarse por el promotor.

El ayuntamiento le vende al promotor una parcela por, valga el caso, 12 € el metro cuadrado, porque ese es su precio cuando aún no estaba urbanizado, el promotor la urbaniza junto al resto del sector que le han adjudicado, (el restante 90 % del sector) por poco dinero pues el coste de urbanizar un simple 10 % de un amplio sector es una parte insignificante del proceso, y la vende ya urbanizada e incluso construida, pongamos que a 400, 500 o 700 € el metro cuadrado, que es realmente el precio de mercado de una parcela ya urbanizada donde levantar bloques.

¿Y porqué iba el ayuntamiento a vender una parcela de 500€ el metro cuadrado a 12€? ¿Le cae bien el promotor y quiere hacer obra social con los ricos a costa de los pobres? ¿O más bien le hará ese jugoso favor al promotor a cambio de un justo y sensato reparto de tan jugoso plus?

A partir de esa compraventa inicial es absolutamente imposible en España seguir el rastro del dinero incorporado a la contabilidad municipal, ya que otra ley exige que los ayuntamientos han de llevar una cuenta única y no pueden tener cuenta aparte para diferentes objetos y procesos. El ingreso se diluye en la maraña contable municipal y del dinero de la venta inicial nunca más se supo.

Esto que explicamos, y que ya hemos explicado en otras ocasiones, carecería de mayor importancia si se tratara de un par de pueblos o ciudades corruptas, con cuatro o cinco promotores corruptos, pero por desgracia al cabo de diez años de bum inmobiliario este procedimiento hace referencia a miles de millones de metros cuadrados, miles de alcaldes corruptos, de concejales corruptos, de funcionarios corruptos y una amplia pléyade de burdos promotores absolutamente corruptos. O sea, una red social de cientos de miles de ciudadanos corruptos, con el apoyo de miles de directores y apoderados de banca corruptos, y el apoyo de cientos de miles de antiguos propietarios que a cambio de unas perras prefieren callar e ignorar, ya que al fin y al cabo su viejo patatal ha sido vendido también al promotor junto a toda esa operación por mucho más de lo que tenía de precio de patatal antes de urbanizarse. Eso es lo que podríamos llamar un país corrupto.

¿Usted, lector, había leído este análisis en muchos lugares? Sepa pues que todos los partidos con poder municipal se han beneficiado de estas tramas, todos han mantenido una prensa más boyera que bullente, todos los promotores locales han metido la cuchara pagando por debajo de la mesa, y prácticamente todos los analistas financieros han decidido que escarbar en estos temas es de muy mal gusto.

Estos argumentos ya los hemos explicado en otras ocasiones pero ahora los traemos a colación no por ellos mismos, sino por indagar en el corazón del sistema.

Ya se habrá dado cuenta el avisado lector que hay un solo escollo en la trama: el promotor debe repartir con el alcalde y sus tropa en el momento de aprobarse el proyecto por el pleno, porque en esto del dinero de los mafiosillos, nadie se fía de nadie, y es obvio que no puede extenderle un talón nominal porque los de Hacienda se podrían enfadar. El sobre debajo de la servilleta del restaurante, la bolsa de plástico olvidada tontamente en el despacho del alcalde, o el prudente maletín, son billetes de 500 que el promotor debe tener disponibles en todo momento y que no puede sensatamente pedir en su crédito al banco sin que nuevamente a los de Hacienda les cuadren demasiado oscuramente las cuentas anuales del promotor.

Luego los promotores han de contar inicialmente con algunos milloncejos en cash en billetes de 500, y sólo así pueden invitar al alcalde a comer langostinos, enviarle al arquitecto municipal un buen jamón de Jabugo, y regalarle un coche de alta gama al concejal de urbanismo. Cosa fácil: ese promotor que generalmente es a su vez el propio constructor de los apartamentos o pisos, venderá a sus clientes los pisos o apartamentos por una cantidad acordada y les dirá el día antes de ir al notario que la mitad lo quiere en billetes de banco y la escritura recogerá exclusivamente la otra mitad, como si ese hubiera sido el precio de compraventa real. El comprador podrá decir que está de acuerdo o no, pero en este último caso el promotor le cerrará la puerta en las narices y se quedará sin comprar su piso, y si cree tontamente que eso le pasa por haber ido a un promotor corrupto, descubrirá pronto que no existe en el mercado de la vivienda ningún promotor que no le diga exactamente lo mismo.

El agobiado comprador irá al banco y el director de la agencia le explicará que eso es lo normal, y que no tiene de qué preocuparse, que en otro tiempo los bancos concedían créditos por el setenta por ciento del valor del piso a adquirir, pero que ahora le ofrecen un crédito del ciento veinte por ciento de ese valor y a cincuenta años. En suma: que compre, que es una ganga, porque dentro de unos días ese piso costará un veinte por ciento más. Obviamente el director de la agencia bancaria tiene una prudente prima por cada crédito que coloca en esas condiciones.

Y ahora queda otro escalón de la pirámide de la corrupción: el notario y el registrador tienen prohibido por ley registrar ventas de inmuebles por precios alejados del de mercado en ese momento, y sin embargo no dudan en registrar la compraventa por un treinta o cuarenta por ciento por debajo de lo que ellos saben muy bien que se está pagando en realidad, si bien esa parte en negro, para ellos ni existe ni saben nada de ella, ya que consideran que no es su obligación trabajar gratis para Hacienda.  

Al final la estructura social se basa en una gigantesca pirámide de corrupción y la estructura económica en una gigantesca pirámide de dinero negro. Esa es nuestra sociedad desde los tiempos de la dictadura, y no hay otra.

(continuará mañana)